Комиссия Работа комиссии Ассоциация юристов России Обращения граждан
КредитИпотекаРазноеАвтокредит


27 марта 2007 г.

Вопрос:
Здравствуйте!
Моя мама и я коренные москвичи. Проживаем в квартире коммунального заселения всю жизнь. Маме 59, мне 28. С 1990 года стоим в очереди на улучшение жилищных условий по категории "Долгожители коммунальных квартир, имеющие в семье тяжелобольных".
Очередь движется очень медленно. Вот уже третий год квартиры получают очередники 1988-1989 годов. К тому же ситуация ухудшается тем, что жилье прекращают передавать в собственность. Вместо этого его будут передавать в социальный или коммерческий найм.
В феврале 2006 г. в Департаменте жилищной политики по Северному округу мы узнали, что можем улучшить свои жилищные условия, воспользовавшись программой "Социальная ипотека". Для участия в программе я написал заявление. Через некоторое время меня пригласили в Департамент на собеседование и сообщили, что я должен собрать пакет документов для рассмотрения 1-й кредитной заявки в КБ "Московское ипотечное агентство" ОАО и передать его в департамент.
Я собрал и передал этот пакет в сотруднику Департамента. Для того, чтобы я мог узнать о состоянии моей заявки мне дали телефон КБ "Московское ипотечное агентство" ОАО
По прошествии еще некоторого времени мне позвонили из КБ "Московское ипотечное агентство" ОАО и пригласили на собеседование, на котором ознакомили с основными и "дополнительными" условиями предоставления кредита:
- сумма кредита 937 650.00 руб. (но не менее 30% стоимости приобр. квартиры),
- % ставка 10.5% годовых,
- срок кредита 360 месяцев,
- условие по досрочному возврату кредита (мораторий на досрочное погашение - 24 месяца),
- обязательное страхование жизни (здоровья) Заемщика (на сумму не менее 110 % от остатка ссудной задолженности),
- обязательное страхование квартиры, являющейся предметом ипотеки на сумму не менее 110% от остатка ссудной задолженности,
- обязательное страхование риска утраты права собственности на квартиру, являющуюся предметом ипотеки,
- обеспечение по кредиту: Ипотека приобретаемой квартиры
Меня такие условия явно не устраивают однако возможности выбрать другой банк или изменить условия кредита мне не предоставили.
Конкретно меня не устраивает:
- ограничение по минимальной сумме кредита (не менее 30 % стоим),
- слишком большой мораторий на досрочное погашение (2 года)
- огромное количество страховок на кредит, обеспечением по которому итак является приобретаемая квартира.
После этого я собрал пакет документов для 2-й кредитной заявки. После ее рассмотрения я получил уведомление о предварительном решении банка о предоставлении кредита. Это уведомление я передал в Департамент и через некоторое время получил подписанное префектом распоряжение о закреплении за мной 1-комнатной квартиры в пос. Северный
По факту получается, что за квартиру, которую я должен был бы получить бесплатно я плачу сам. Кроме того Департамент навязывает мне банк, а банк - страховую компанию, которые наживаются на моем бедственном положении и в кабалу к которым я должен попасть на 2 года.
Я, естественно, заинтересован в досрочном погашении кредита, но в Департаменте мне сказали, что я не могу оплатить всю или большую часть стоимости квартиры сразу, т.к. "банку тоже нужно жить". Я считаю, что жить нужно людям, а не банку.
Большое спасибо за внимание к моему нелегкому делу.
Надеюсь на Вашу защиту и понимание.

Ответ:
Проблема доступности жилищного кредитования для российских граждан, не смотря на поддержку со стороны государства,  пока так и остается нерешенной.
1. Программа «Социальная ипотека» (далее – Программа) разработана и осуществляется Правительством г. Москвы во исполнение федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 годы, утвержденной постановлением Правительства РФ от 17.09.2001 № 675. Единого нормативного документа, регулирующего исполнение настоящей программы, нет. Исполнение программы «Социальная ипотека» регулируют ряд документов: 
• Распоряжение Правительства Москвы от 27.12.2005 № 2648-РП «О плане работы Правительства Москвы на первое полугодие 2006 года»;
• Постановление Правительства Москвы от 10.01.2006 № 4-ПП «О предварительных итогах выполнения программы Правительства Москвы за 2005 год и программе Правительства Москвы на 2006 год»;
• Распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 25.05.2006 № 507 «О выполнении резолюции собрания хозяйственно-экономического актива департамента 2006 года»;
• Распоряжение Правительства Москвы от 26.06.2006 № 1147-РП «О плане работы Правительства Москвы на второе полугодие 2006»;
• Постановление Правительства Москвы от 08.11.2005 № 881-ПП «О мерах по развитию ипотечного жилищного кредитования в городе Москве»;
• Распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от 30 июня 2005 года № 288 "О проведении эксперимента по реализации жилых помещений, строящихся за счет бюджета города Москвы, по договорам купли-продажи с использованием ипотечного жилищного кредитования".
Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы разработал две основные схемы социальной ипотеки для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Первая схема: покупка жилья, строящегося за счет средств городского бюджета, по себестоимости строительства с возможностью оплаты 70% стоимости квартиры за счет кредитных средств.
Вторая схема: приобретение жилья на рынке недвижимости с использованием безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья, выделяемой из бюджета города Москвы и кредита банка. В данном случае жилье приобретается по рыночной стоимости.
В Вашем обращении поставлены вопросы, касающиеся первой схемы программы «Социальная ипотека». Процедура реализации данной схемы сформулирована в распоряжении Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от 30 июня 2005 года № 288 "О проведении эксперимента по реализации жилых помещений, строящихся за счет бюджета города Москвы, по договорам купли-продажи с использованием ипотечного жилищного кредитования" (в редакции распоряжений Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от 03.10.2005 № 618 от 25.01.2006 № 22).
Согласно ст. 2 Закона г. Москвы № 11 от 31.03.1999 "Об организационном и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве" Коммерческий банк "Московское ипотечное агентство" (ОАО) (далее – КБ «Московское ипотечное агентство») является участником системы ипотечного жилищного кредитования и наделен функциями организатора и координатора системы в городе Москве. Согласно ст. 5 Закона г. Москвы от 31.03.1999 № 11 к основным функциям банка относятся разработка стандартов и правил ипотечного жилищного кредитования, обеспечение финансирования системы ипотечного жилищного кредитования, приобретение прав требования по кредитным договорам, обеспеченным залогом жилых помещений. Стандарты предоставления ипотечных кредитов, разработанные КБ «Московское ипотечное агентство», представляют собой единообразные требования к участникам системы ипотечного жилищного кредитования, к порядку заключения и существенным условиям договоров, регулирующих отношения между участниками системы ипотечного жилищного кредитования (виды, размеры и сроки кредитов, процентные ставки за пользование ими; требования к жилым помещениям, принимаемым в залог, к соотношению стоимости залога и размера кредита и т.д.). Стандарты КБ «Московское ипотечное агентство» одобрены Экспертным советом по развитию жилищной ипотеке в г. Москве. Данные стандарты обязательны для участников системы ипотечного жилищного кредитования в рамках Закона г. Москвы от 31.03.1999 № 11.
В настоящее время 100% размещенных акций банка принадлежит г. Москве (информация с официального сайта КБ «Московское ипотечное агентство»: http://www.mia.ru
КБ «Московское ипотечное агентство» на основании Распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы № 288 от 30.06.2005 был разработан кредитный продукт под наименованием «Социальный классический». Основными характеристиками, которого являются:
• валюта кредита – рубли Российской Федерации; срок кредита от 3 до 30 лет;
• процентная ставка - 10,5 %;
• минимальный размер первоначального взноса не менее 30% от стоимости приобретаемой квартиры;
• обеспечение кредита - залог приобретаемой недвижимости;
• предмет ипотеки - квартира в городе Москве, оформленная в собственность города, в доме, построенном за счет бюджета города Москвы.
Программа предоставляет право на досрочное погашение кредита. Однако существует мораторий на погашение – первые 24 месяца пользования кредитом. Это связано с попыткой ограничить злоупотребления со стороны недобросовестных заемщиков, которые после заключения договора ипотеки, оплачивают полностью сумму кредита, а затем реализуют полученную по себестоимости квартиру на рынке.
Согласно п. 3.1. распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от 30 июня 2005 года № 288, стоимость жилого помещения определяется в соответствии с п. 8 постановления Правительства Москвы от 02.03.1999 № 149 "Об организации продажи жилых помещений с рассрочкой платежа, находящихся в собственности города Москвы". Выкупная стоимость жилого помещения в доме-новостройке, построенном за счет средств бюджета города Москвы, определяется Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы исходя из суммы затрат на строительство одного квадратного метра общей площади жилых помещений в многоквартирном доме с учетом затрат на строительство общего имущества и расходов на создание внутриквартальных инженерных сетей, определенных на основании твердой договорной цены, установленной по итогам конкурсов по подбору подрядных организаций и организаций-заказчиков. Стоимость подобного жилья составляет 700-800 долларов США за кв. метр, что почти в два раза ниже рыночной цены.
Высокий первоначальный взнос (не менее 30 % от стоимости жилья) объясняется нестабильностью и банковскими рисками в сфере жилищного кредитования, а также тем, что квартира, построенная за счет бюджетных средств города Москвы, реализуется по цене значительно ниже рыночной за подобное жилье.
Процентная ставка по указанному кредиту (10,5 % в рублях) существенно ниже средней по городу Москве. Данный вывод сделан на основе проведенного сравнительного анализа ипотечных продуктов, предлагаемых ведущими банками Москвы (за критерий взят собственный капитал банков). Рассматривались следующие банки: ОАО «Акционерный Коммерческий Сберегательный Банк Российской Федерации», ОАО «Банк Внешней Торговли», ЗАО «Акционерный банк газовой промышленности «Газпромбанк», ОАО «БАНК УРАЛСИБ», ОАО «Альфа-Банк», ОАО «Акционерный коммерческий банк «Банк Москвы», ОАО «МДМ-Банк», ОАО АКБ "РОСБАНК", ЗАО "Райффайзенбанк Австрия", ЗАО «Банк Русский Стандарт». Процентная ставка в данных банках при прочих равных колеблется от 12 % годовых в рублях (ЗАО «Акционерный банк газовой промышленности «Газпромбанк») до 15,5 % годовых в рублях (ОАО «Акционерный Коммерческий Сберегательный Банк Российской Федерации»).

2. Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется, согласно п. 1 ст. 31 Федерального закона "Об ипотеке", в соответствии с условиями этого договора. Такая формулировка, как представляется, свидетельствует о том, что страхование имущества, подлежащего ипотеке, является обязательным условием при заключении договора об ипотеке.
В настоящее время, комплексное ипотечное кредитование предусматривает, как правило, три вида страхования. Страхование имущества в полной стоимости от рисков утраты и повреждения является обязательным видом страхования, поскольку прямо предусмотрено федеральным законом (п. 2 ст. 31 ФЗ "Об ипотеке"). А также два вида страхования, которые указанным законом не предусмотрены, однако являются обязательным условием банков при ипотечном кредитовании: страхование жизни и потери трудоспособности заемщика и страхование риска утраты права собственности на приобретенное жилье (титульное страхование). Однако страхование риска утраты права собственности присуще вторичному рынку жилья. Это связано с тем, что данный риск при совершении сделки велик, с учетом достаточно большой вероятности мошеннических действий со стороны недобросовестных продавцов или посредников.
КБ «Московское ипотечное агентство» при получении кредита «Социальный классический» предъявляет следующие требования к страхованию:
• страхование приобретаемой квартиры от рисков повреждения;
• страхование жизни и временной потери трудоспособности заемщика/созаемщика;
• страхование утраты права собственности на квартиру (титульное страхование);
• выгодоприобретателем по договору страхования является Банк.
В конкретном случае вызывает сомнение обоснованность страхования утраты права собственности с точки зрения дополнительного обременения заемщика. Город Москва по программе «Социальная ипотека» осуществляет функции заказчика строительства и является единственным собственником построенного жилья. Фактически это вторичное жилье, так как первым владельцем является город Москва, однако в данном случае необходимость страхования рисков утраты права собственности отсутствует, так как единственным владельцем жилья является город Москва.

3. Система аккредитации страховых компаний, принятая в банковском сообществе, на данный момент не считается нарушением антимонопольного законодательства. Банк самостоятельно выбирает партнеров, которые, по его мнению, являются надежными и добросовестными. Проблема состоит в том, что существующая процедура отбора страховых компаний не всегда основана на оценке показателей устойчивости страховщиков, условиях выплаты возмещений и правилах страхования.
Тем не менее, о нарушении антимонопольного законодательства можно говорить лишь в том случае, если будет доказан факт сговора, недобросовестной конкуренции и злоупотребления доминирующим положением на рынке при сотрудничестве банков и страховых компаний.
Если вина банков и страховщиков все же будет доказана, Федеральная антимонопольная служба предписывает им устранить нарушения. В случае неисполнения предписаний, на юридические лица могут быть наложены штрафы, в размере от 2 до 5 тысяч МРОТ.
Претензии Федеральной антимонопольной службы к существующей системе аккредитации продиктованы защитой интересов не столько клиентов банков, сколько страховых компаний, которые не получают аккредитацию в банках из-за низкого уровня надежности. Банки аккредитуют лишь узкий круг самых крупных страховых компаний, оттесняя, таким образом, остальных участников рынка. В результате неправомерных, по мнению Федеральной антимонопольной службы, действий банков страдают и клиенты, которые вынуждены приобретать как страховые услуги по завышенным тарифам, так и дополнительные не нужные им услуги.
По условиям ипотечного кредита «Социальный классический» единственным партнером банка по комплексному ипотечному страхованию является ОАО «Росгосстрах». На наш взгляд, такая ситуация является определенным ограничением конкуренции на рынке страховых услуг, что в свою очередь ограничивает права граждан.


13 марта 2007 г.

Вопрос:
Здравствуйте. Я и мой муж являемся солидарными заемщиками по ипотечному кредиту, выданному нам банком "ДельтаКредит" в марте 2004 года. Перед выдачей кредита банк взыскал с нас плату за рассмотрение заявки на выдачу кредита в размере 2400р. и комиссию за выдачу кредита в размере 1.5% от суммы кредита, что составило 786$. Кроме этого банк фактически навязал нам способ расчета платежей по кредиту - аннуитентные(равные) платежи, что еще увеличило итоговую сумму выплат процентов по кредиту примерно на 8000$, по сравнению с уменьшающимися платежами. Возможности получить кредит и использовать другой способ расчета платежей - уменьшающиеся платежи, когда ежемесячная сумма, идущая на погашение кредита фиксирована, не было никакой. Я читала на вашем сайте пример иска к банку о взыскании необоснованно взимаемых комиссий, и считаю, что в данном контексте ситуация с получением ипотечных кредитов полностью аналогична потребительским кредитам.
Зная, что ваша ассоциация включилась в борьбу с дополнительными банковскими комиссиями, взимаемыми при выдаче потребительских кредитов, хочу спросить вас, планируется ли отмена комиссий по ипотечным кредитам и если да, то можно ли признать незаконным взыскание с нас комиссий за рассмотрение заявки и за выдачу кредита, учитывая то, что кредит мы получили в марте 2004 года?
Хочу добавить, что кроме комиссий за рассмотрение заявки и за выдачу кредита, с нас взяли еще 0.5% от суммы кредита, что составило 262$, за конвертацию. При чем эта услуга была навязанная, и я до сих пор не понимаю смысла в ней. Кроме этого мы заплатили за аренду сейфа 1500р. В общей сложности мы заплатили банку 1200$ за 4 услуги:
1)рассмотрение заявки
2)выдача кредита
3)конвертация
4)аренда сейфа
Спасибо.

Ответ:
В ответ на Ваше письмо сообщаем следующее. Ваша ситуация действительно аналогична той, что возникает при получении потребительских кредитов в части взимания комиссий за рассмотрение заявки и за выдачу кредита. Таким образом, используя нашу типовую форму искового заявления, несколько обработав его применительно к Вашей ситуации, можно обратиться в суд с требованием о признании данных условий договора недействительными, как нарушающих Ваши права потребителя.
Аннуитетные платежи - это обычное явление в банках, предоставляющих кредиты. Более того, п.3.5. Вашего договора допускает частичное досрочное погашение кредита, что позволяет на Ваше усмотрение осуществлять более крупные ежемесячные выплаты, предварительно подав в банк письменное заявление-обязательство. Последствием этого заявления будет изменение условий договора в части обязательства заемщика уплатить более крупную денежную сумму.
Что же касается конвертации, то, на наш взгляд, это абсолютно лишняя в данном случае и навязанная Вам услуга. Во-первых, из текста Вашего письма неясно, что конвертируют: рубли в доллары, или доллары в рубли. Во-вторых, согласно п.1.1. Договора кредит предоставляется в долларах США. Кредит предоставляется заемщику в безналичной форме на валютный счет, открытый заемщиком у кредитора в долларах США (п.2.1. Договора). Таким образом, перечисление осуществляется в долларах, и непонятно какую именно услугу Вам оказывает банк, взимая 0,5 % от суммы кредита. В тексте Договора отсутствуют какие-либо указания на этот счет. Кроме того, лицо само вправе определять дальнейшую судьбу денежных средств, поступивших на его текущий счет, т.е. самостоятельно решать, конвертировать ли деньги или нет. Советуем Вам обратиться в банк с письменной претензией и просьбой объяснить Вам содержание услуги по конвертации.
Также из текста Вашего письма неясно содержание услуги по аренде сейфа.  Договор также не содержит пояснений по этому поводу.



Комиссия | Работа комиссии | Ассоциация юристов России | Обращения граждан

© 2006 Комиссия по правам человека Ассоциации юристов России